L’estate è la stagione più intensa per chi gestisce un affitto breve o una locazione turistica. Ospiti che si avvicendano, appartamenti sempre occupati, recensioni da curare. Ma in questo ritmo frenetico, c’è un aspetto che non può passare in secondo piano: la sicurezza antincendio. Dal 1° gennaio 2025, con la piena entrata in vigore della Legge 191/2023, dotare il proprio immobile degli strumenti di prevenzione adeguati non è più una scelta – è un obbligo di legge.
Perché è nata una normativa sulla sicurezza antincendio per gli affitti brevi
Fino al 2023, le strutture destinate ad affitti brevi e locazioni turistiche – appartamenti, case vacanza, B&B con meno di 25 posti letto – erano di fatto escluse dall’applicazione delle norme antincendio previste per le strutture ricettive tradizionali. Né il Codice di Prevenzione Incendi (D.M. 3 agosto 2015), né il D.M. 9 aprile 1994 si applicavano a questa tipologia di immobili, lasciandola in una zona grigia normativa che per anni ha comportato standard di sicurezza disomogenei e spesso inadeguati.
Nel frattempo, il mercato degli affitti brevi è esploso. Solo nel 2023 il settore ha registrato 57 milioni di notti prenotate e un fatturato di 7,7 miliardi di euro. Una crescita che ha reso inevitabile l’intervento del legislatore.
Con la Legge 15 dicembre 2023, n. 191 – conversione in legge del Decreto-Legge 18 ottobre 2023, n. 145, noto come “Decreto Anticipi” – è stato introdotto per la prima volta un quadro normativo nazionale sulla sicurezza antincendio per tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi e turistiche. Il termine per l’adeguamento, inizialmente fissato al 2 novembre 2024, è stato prorogato: dal 1° gennaio 2025 gli obblighi sono pienamente operativi.
Chi è obbligato ad adeguarsi
Questo è il punto sul quale persiste ancora più confusione, ed è quello più importante da chiarire.
L’art. 13-ter della Legge 191/2023 non si limita alle strutture gestite in forma imprenditoriale. La norma specifica esplicitamente che “in ogni caso” tutte le unità immobiliari devono essere munite dei dispositivi di sicurezza richiesti. Questo significa che anche i privati che affittano occasionalmente sono soggetti agli stessi obblighi.
Gli obblighi si applicano quindi a:
- Privati che affittano una o più unità per brevi periodi (contratti fino a 30 giorni)
- Gestori imprenditoriali di case vacanza, B&B e affittacamere
- Strutture extralberghiere di qualsiasi dimensione, con meno di 25 posti letto
Per le strutture gestite in forma imprenditoriale si aggiungono obblighi ulteriori: la conformità degli impianti elettrici, termici e di riscaldamento ai sensi del D.M. 37/2008, documentata da tecnici abilitati.
Gli obblighi antincendio nel dettaglio
1.Estintori portatili obbligatori
Ogni unità immobiliare destinata ad affitto breve deve essere dotata di estintori portatili a norma di legge, posizionati in luoghi accessibili e visibili – in prossimità degli accessi e delle aree di maggior pericolo – con un minimo di uno ogni 200 m² di pavimento e almeno uno per piano.
Il riferimento tecnico per la tipologia è il punto 4.4 dell’Allegato I al D.M. 3 settembre 2021: gli estintori devono avere capacità estinguente non inferiore a 13A, 89B e carica minima di 6 kg o 6 litri.
Qualche esempio pratico per orientarsi:
| Tipologia immobile | N. estintori richiesti |
| Appartamento su un piano fino a 200 m² | 1 |
| Appartamento su un piano tra 200 e 400 m² | 2 |
| Casa su due livelli da 120 m² totali | 1 per piano (min. 2) |
Gli estintori devono essere sottoposti a manutenzione periodica secondo la norma UNI 9994-1, con controllo semestrale e revisione biennale obbligatoria.
2. Rilevatori di gas combustibili
Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili – metano o GPL – certificati CE e installati da tecnici competenti in base al tipo di combustibile presente nell’impianto.
Sono esonerati dall’installazione soltanto i locatori di immobili privi di impianto a gas e rispetto ai quali sia esclusa con certezza qualsiasi possibilità di rilascio di gas combustibili.
3. Rilevatori di monossido di carbonio
Il monossido di carbonio (CO) è un gas inodore e incolore, prodotto dalla combustione incompleta di qualsiasi apparecchio a gas o a gasolio. È una delle principali cause di decessi accidentali in ambienti chiusi, proprio perché non è rilevabile dai sensi. Per questo la norma prevede l’installazione di un dispositivo dedicato e distinto dal rilevatore di gas, anch’esso certificato CE e posizionato correttamente da un tecnico qualificato.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): il legame con la sicurezza
La Legge 191/2023 ha introdotto anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite portale telematico, che deve essere obbligatoriamente riportato in ogni annuncio pubblicato – sia online che offline.
Il collegamento con la sicurezza antincendio è diretto e vincolante: non è possibile ottenere il CIN senza essere in regola con i requisiti di sicurezza. Chi non dispone del codice non può legalmente esercitare l’attività di locazione turistica. Le autorità competenti utilizzano inoltre il CIN per effettuare controlli a campione sulla conformità antincendio: l’assenza di dispositivi adeguati può portare alla sospensione temporanea del codice e al blocco delle prenotazioni
Le sanzioni previste dalla Legge 191/2023
Il sistema sanzionatorio è articolato e proporzionato alla gravità della violazione:
| Violazione | Sanzione |
| Mancata installazione di estintori o rilevatori di gas/CO | da 600 € a 6.000 € per ogni unità |
| Locazione senza CIN | da 800 € a 8.000 € |
| Mancata esposizione o indicazione del CIN | da 500 € a 5.000 € per ogni annuncio |
I controlli sono affidati alle autorità locali e alla polizia municipale. Oltre alle sanzioni economiche, il proprietario può incorrere in responsabilità civile e penale in caso di incidenti legati alla mancanza di dispositivi di sicurezza.
Come procedere: i passi concreti per mettersi in regola
Se non hai ancora provveduto all’adeguamento, ecco la sequenza operativa consigliata:
Ottieni o verifica il tuo CIN sul portale del Ministero del Turismo.
- Verifica metratura e numero di piani per calcolare il numero corretto di estintori.
- Controlla la presenza di impianti a gas per valutare l’obbligo di installare rilevatori di gas combustibili.
- Acquista dispositivi certificati CE e affidati a tecnici qualificati per l’installazione corretta.
- Pianifica la manutenzione periodica degli estintori secondo la norma UNI 9994-1.
Domande frequenti sulla sicurezza antincendio per affitti brevi
La normativa vale anche se affitto solo occasionalmente?
Sì. La Legge 191/2023 si applica a tutte le locazioni brevi e turistiche, indipendentemente dalla frequenza o dalla forma di gestione.
Posso installare estintori e rilevatori da solo?
Gli estintori possono essere acquistati e posizionati autonomamente, ma la manutenzione deve essere affidata a tecnici certificati. I rilevatori di gas e CO devono essere installati da personale competente che ne garantisca il corretto posizionamento.
Cosa rischio se non sono in regola durante un controllo?
Sanzioni da 600 a 6.000 € per ogni unità non conforme, sospensione del CIN e potenziale responsabilità civile e penale in caso di sinistro.
Da oltre 35 anni, CEAM Antincendio supporta privati, strutture ricettive e aziende nella scelta, installazione e manutenzione di soluzioni antincendio certificate.
Gestisci un affitto breve e vuoi essere sicuro di essere in regola? Contattaci: valutiamo insieme la tua situazione e ti guidiamo passo dopo passo verso la conformità.
